평가의 대상

(4) 평가의 대상

평가의 대상은 매각부동산 및 매수인이 그 부동산과 함께 취득할 모든 물건 및 권리에 미친다.

매수인이 취득할 물적 범위는 압류의 효력이 미

치는 물적 범위와 일치한다. 따라서 매각부동산의 구성부분, 천연과실, 종물 등도 평가의 대상이

된다. 매각부동산은 평가명령에 특정하여 표시되어야 한다.

(가) 부동산 자체

부동산 자체의 평가는 평가 당시의 현황을 기준으로 하고, 토지의 지목, 지적, 건물의 구조,

바닥면적 등에 관하여 현황과 공부상의 표시에 차이가 있는 경우에는 현황에 따라 평가하여야 한다. 토지에 있어서는 지목이 농지라도 이미 택지화되어

있다면 택지로서의 효용을 고려하여 평가하여야 하고, 공부상의 지목에 의한 형식적 평가를 하여서는 아니된다. 등기부표시와 실제 건물의 동일 여부에

대한 결정 기준은 등기부에 표시된 소재, 지번, 종류, 구조와 면적 등이 실제 건물과 간에 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 합치되는지의 여부에

따라 결정된다(대판 1996.6.14. 94다53006).

(나) 부합물

부동산의 부합물은 당연히 평가의 대상이 된다. 그러나 타인의 권원(지상권, 전세권, 임차권

등을 말한다)에 의하여 부속(부합된 물건이 어느 정도의 독립성을 갖춘 경우를 말한다)된 것은 평가의 대상이 되지 않는다(민법 256조 단서).

또 임의경매에 있어서는 법률에 특별한 규정(예를 들면 공장저당법 4조, 5조, 광업재단저당법 5조, 수산업법 20조)이 있는 경우에는 부합물이

아닌 경우에도 평가의 대상이 됨을 주의하여야 한다. 설정행위에 다른 약정이 있는 경우에는 부합물이라도 평가의 대상이 되지 않는다(민법 358조

단서).

① 토지에의 부합물 : 정원수, 정원석, 석등 등이 있을 수 있으나 대표적인 부합물로는 수목을

들 수 있다. 수목은 '입목에관한법률에 따라 등기된 立木'과 '명인방법을 갖춘 수목'이 아닌 한 부합물로서 평가의 대상이 된다(대결

1976.11.24. 76마275, 대결 1998.10.28. 98마1817).

타인의 토지상에 권원 없이 식재한 수목의 소유권은 토지소유자에게

귀속하고 권원에 의하여 식재한 경우에는 그 소유권이 식재한 자에게 있다(대결

1990.1.23. 89다카21095, 대판 1998.4.24. 97도3425). 교량, 도랑, 돌담, 도로의 포장 등도 부합물로서 평가의

대상이 된다. 논둑은 논의 구성부분이므로 평가의 대상이 된다(대판 1964.6.23. 64다120). 지하굴착공사에 의한 콘크리트 구조품은

토지의 구성부분으로서 토지의 일부로 간주될 뿐만 아니라 부동산에 건축공사를 시행할 경우에 이를 활용할 수 있는 것으로서 객관적으로 부동산의

가액을 현저히 증가시키는 것이므로 평가시 이를 고려하여야 한다(대결 1994.4.22. 93마719). 지하구조물(대결 1995.7.29.

95마540, 대결 1997.12.1. 97마2157)이나 주유소 땅 속에 부설된 유류저장탱크(대판 1995.6.29. 94다6345)는 토지의

부합물이 되는 경우가 많다. 공유수면의 빈지에 옹벽을 쌓고 토사를 다져 넣어 축조한 공작물이 사실상 매립지와 같은 형태를 가지게 된 경우 위

공작물만이 독립한 소유권의 객체로 될 수 없다(대판 1994.4.12. 93다53801). 토지에 대한 매각절차에서 그 지상 건물을 토지의 종물

내지 부합물로 보고 경매를 진행하여 매각허가되었다 하여도 매수인이 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다(대판 1997.9.26.

97다10314).

② 건물에의 부합물 : 증축 또는 개축되는 부분이 독립된 구분소유권의 객체로 거래될 수 없는

것일 때에는 기존건물에 부합한다(대판 1981.7.7. 80다2643, 2644). 1동 건물의 증축 부분이 구분건물로 되기 위해서는

구조상·이용상의 독립성과 소유자의 구분행위가 필요하다(대판 1999.7.27. 98다32540). 건물이 증축된 경우에 증축 부분의 기존 건물에

부합 여부는 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라, 그 용도와 기능면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상

별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 한다(대판 1981.12.8.

80다2821, 대판 1996.6.14. 94다53006). 따라서 증축부분에 대한 평가를 누락한 평가액을 최저매각가격으로 정한 것은

잘못이다(대결 1981.6.15. 81마151). 낡은 가

재도구 등의 보관장소로 사용되고 있는 방과 연탄창고 및 공동변소가 본채에서 떨어져 축조되어

있기는 하나 본채의 종물이라고 보며(대판 1991.5.14. 91다2779), 건물의 임차인이 그 권원에 의하여 벽, 천정에 부착시킨 석재,

합판 등도 부착과 동시에 건물에 부합된다(대판 1985.4.23 84도1549). 건물의 증축부분이 축조 당시는 본건물의 구성 부분이 됨으로써

독립의 권리의 객체성을 상실하여 본건물에 부합되었다고 할지라도 그 후 구조의 변경 등으로 독립한 권리의 객체성을 취득하게 된 때에는 본건물과

독립하여 거래의 대상이 될 수 있다(대판 1982.1.26. 81다519). 기존건물에 부합된 증축부분이 기존건물에 대한 매각절차에서

경매목적물로 평가되지 아니한 경우에도 매수인이 증축부분의 소유권을 취득한다(대판 1992.12.8. 92다26772, 26789).

(다) 종물

압류의 효력은 종물에 미치므로 종물도 평가의 대상이 된다. 압류후나 저당권설정등기후의 종물도

평가의 대상이 된다(대결 1971.12.10. 71마757). 다만 제3자의 소유인 종물에는 종물이론이 적용되지 않으므로 평가의 대상이 되지

않는다. 종물은 주물의 상용에 이바지하는 관계에 있어야 하고, 주물의 상용에 이바지한다 함은 주물 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 것을

말하는 것으로서 주물의 소유자나 이용자의 상용에 공여되고 있더라도 주물 그 자체의 효용과 직접 관계가 없는 물건은 종물이 아니다(대판

1994.6.10. 94다11606, 대판 1997.10.10. 97다3750). 건물이 경매목적건물과 동일지번상에 있다는 사실이나 가옥대장상에

경매 목적건물의 부속건물이라고 기재되어 있다는 사실만으로써는 그것이 곧 종물인 부속건물이라 단정할 수 없다(대결 1966.10.5.

66마222).

종물이 평가의 대상으로 된다 하더라도 반드시 매각부동산과 별도로 평가액을 산출할 필요는 없다.

그러나 고가의 종물은 독립하여 평가하여야 할 것이다. 독립된 건물을 경매신청건물의 부합물이나 종물로 오인하여 진행된 경우 매수인은 위 독립된

건물에 대한 소유권을 취득할 수 없

다(대판 1988.2.23. 87다카600).

부동산의 종물 중 동산인 것은 보일러시설, 지하수펌프, 주유소의 주유기(대판

1995.6.29. 94다6345), 백화점 건물의 지하 2층 기계실에 설치된 전화교환설비(대판 1993.8.13. 92다43142), 농지에

부속한 양수시설 등이 있고, 부동산인 것은 별동으로 되어 있으되 주물의 경제적 효용을 보조하기 위하여 계속적으로 이바지되는 화장실, 목욕탕,

창고, 정화조(대판 1993.12.10. 93다42399) 등이 있다. 일정한 건물에 대하여 저당물건과는 별개의 등기부가 존재하고 있다고

하더라도 저당건물의 종물로 볼 수 있을 경우에는 그 건물도 평가의 대상이 된다. 임의경매에 있어서는 법률에 특별한 규정이 있는 경우에는 종물이

아닌 경우에도 평가의 대상이 되고, 설정행위에 다른 약정이 있는 경우에는 종물이라도 평가의 대상이 되지 않는다(민법 358조 단서).

(라) 종된 권리

압류 및 저당권의 효력은 매각부동산의 종된 권리에도 미치고(대판 1995.8.22.

94다12722) 매수인은 종된 권리도 취득한다. 부동산의 종된 권리에는 토지에 관하여는 지역권(경매목적토지가 요역지인 경우, 민법 292조),

건물에 관하여는 지상권이 있다. 건물에 대한 저당권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권(대판 1992.7.14. 92다527, 대판

1996.4.26. 95다52864), 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권에도 미친다(대판 1993.4.13. 92다24950).

평가 당시 종된 권리로서 존재하고 있는 것은 아니지만 매각허가로 인하여 건물의 매수인이

법정지상권을 취득하게 되어 있는 경우, 그 장래의 법정지상권도 종된 권리로서 평가의 대상이 된다.

건물을 경매할 경우 부지의 임차권은 매수인에게 양도되는 것으로 보아야 하나, 이 경우 부지의

임차권에 관하여 임대인이 사전에 그 양도에 대한 동의를 한 경우 그 임차권도 양도성이 있는 임차권이 되어 종된 권리로서 평가의 대상이 되지만,

임대인의 동의가 없으면 양도되지 아니하

므로(민법 629조) 이를 평가에서 제외하여야 한다(대판 1993.4.13.

92다24950).

(마) 대지권

대지권등기없는 집합건물에 대하여만 경매신청이 있는 경우 대지사용권을 매각목적물에 포함되는

것으로 보고 그에 대한 감정평가액을 최저 매각가격에 포함시킬지 여부가 문제된다. 대지사용권은 원칙적으로 전유부분 건물의 종된 권리이다(집합건물법

20조 1항 참조). 따라서 임의경매든 강제경매든 구별없이 전유부분의 소유자가 대지사용권을 취득하고 있다면, 비록 그것이 등기되어 있지 아니하다

할지라도 그 대지사용권은 '대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정해져 있는 경우가 아닌 한' 종된 권리로서 당연히 경매목적물에 포함이

된다 할 것이고, 경매개시결정의 효력이 대지사용권에도 미치는 것으로 보아야 할 것이고, 여기의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에

대지소유권도 포함된다(대판 2001.9.4. 2001다22604).

(바) 공장저당의 목적인 토지, 건물에 관한 평가

공장저당의 목적이 된 부동산과 이에 설치된 기계, 기구, 그 밖의 공용물은 임의경매나

강제경매절차에서 이를 일괄매각하지 아니하면 안되므로(대결 1992.8.29. 92마576) 배당관계가 동일한 경우에는 일괄평가만으로 족하나

배당관계가 동일하지 않은 경우에는 부동산과 기계, 기구, 그 밖의 공용물에 대하여 각각 평가를 하여야 한다. 여기서 평가의 대상이 되는 기계,

기구, 그 밖의 공용물의 범위는 공장의 토지 또는 건물에 대하여 공장저당권이 설정되어 있는 경우에 이에 부가되어 일체를 이루는 물건(그

공장건물이나 토지의 종물 또는 부합물. 대판 1995.6.29. 94다6345 참조)과 공장저당법 7조 소정의 기계·기구목록에 기재된 것에

한정되므로(대결 1993.4.6. 93마116) 감정인으로서는 기계·기구목록을 확인하여 정확히 평가할 것을 요한다.

(사) 미분리의 천연과실

부동산강제경매에 관계되는 천연과실에는 과수의 열매, 곡물, 광물, 석재, 토사 등이 있다.

미분리의 천연과실은 원래 토지의 구성부분이므로 명인방법을 구비하여 제3자에게 양도된 경우가 아니면 원칙적으로 평가의 대상이 되나, 그것이

매각허가결정시까지 수확기에 달하여 채무자에 의하여 수취될 것이 예상되거나 채굴이 예상되는 경우에는 평가의 대상에서 제외된다(민집 83조 2항

참조). 그러나 임의경매의 경우에는 강제경매와 달리 민법 359조가 '저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그

부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다'고 규정하고 있으므로 항상 천연과실까지 고려하여 평가를 하여야 한다.

(아) 법정과실

물건의 사용대가로 받는 금전 그 밖의 물건이 법정과실인바(민법 101조 2항), 부동산경매와

관련된 법정과실에는 토지사용의 대가인 지료, 가옥사용의 대가인 집세 등이 있다. 압류 및 저당권의 효력이 법정과실에 미치지 않으므로 법정과실은

평가의 대상이 되지 않는다.

(자) 부동산의 공유지분에 관한 평가

부동산의 공유지분이 경매의 대상으로 된 경우에는 공유물 전체에 관하여 평가한 다음 그

지분비율에 따른 가격을 산출한다(민집 139조 2항 본문).

다만, 집합건물의 대지권이나 다세대주택의 대지에 관한 공유지분권의 경우 각 건물의 위치,

입지조건, 도로와의 거리 등 제반 사정을 고려하지 않은 채 전체 토지의 평가액에서 지분비율로 각 구분소유 건물의 대지권 또는 토지 공유지분권의

가격을 산정하는 것은 정확한 가치를 평가한 것이라고 볼 수 없고, 구분소유적 공동소유(상호명의신탁)인 경우, 전체 토지의 평가액에서 지분 비율로

각자가 구분소유하고 있는 토지 부분의 가격을 산정하는 것은 구분소유적 공동소유의 법리에 반하므로, 공유물 전체에 관하여 평가한 다음 그

지분비율에 따른 가격을 산출하는 방법으로

정확한 가치를 평가하기 어렵거나 그 평가에 부당하게 많은 비용이 드는 등 특별한 사정이 있는

경우에는 적절한 다른 방법으로 평가할 수 있다(민집 139조 2항 단서). 예를 들어 집합건물의 대지권 등의 가액 평가를 전체 대지의 가액을

먼저 산정한 뒤 거기에 지분비율을 곱하는 방법으로 평가할 경우 방대한 면적의 전체토지의 가액을 먼저 평가하게 되면 감정비용이 매우 많이 들게

되므로, 대지권 등을 현황 그대로 평가하는 것이 더 적절한 가격의 평가라고 할 것이다.

(차) 구분소유적 공유지분에 대한 평가

매각허가에 의한 소유권취득은 성질상 승계취득이므로 하나의 토지 중 특정부분에 대한 구분소유적

공유관계를 표상하는 공유지분등기에 근저당권이 설정된 후 그 근저당권의 실행에 의하여 위 공유지분을 취득한 매수인은 구분소유적 공유지분을 그대로

취득한다고 할 것이므로(대판 1991.8.27. 91다3703), 집행법원은 평가명령에 있어서 구분소유적 공유일 때는 이를 명시하여 토지의

지분에 대한 평가가 아닌 특정 구분소유목적물에 대한 평가를 명할 것이고(대결 2001.6.15. 2000마2633), 감정인으로서는 평가명령서에

이러한 기재가 없을 때에도 평가를 위한 조사결과 현황이 구분소유적 공유일 때에는 집행법원에 이를 알리고 필요한 지시를 받아 그에 따라 평가할

것이다.

(카) 온천공

실무상 토지상에 온천공이 설치되어 있고 이를 독립하여 평가하여야 한다고 주장하는 경우를 볼 수

있다. 온천법 4조 등에서 온천공이라는 용어를 사용하고 있는데, 그 법률적 성질이 무엇인지는 명확하지 아니하나, 일응 온천권 또는 온천수이용권을

의미한다고 할 때, 판례는 온천권 또는 온천수이용권을 토지와 독립된 물권이나 준물권으로는 보지 않고 토지소유권의 한 권능으로 파악하고 있다(대판

1972.8.29. 72다1243, 대판 1995.5.26. 93누21729 등). 따라서 이는 별도로 경매의 대상이 되지 않는다. 경제적

가치가 있는 온천공은 토지에 부착된 용악적 권리에 준

하여 토지가액을 평가할 때 참작한다.

(타) 법정지상권 등 부동산상의 부담

① 매수인이 인수하게 되는 부동산상의 부담은 매각부동산의 가격을 감액하게 하는 요인이 된다.

저당권(민집 91조 2항) 및 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권(민집 91조 3항)은

매각허가로 인하여 소멸하고, 담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매 등이 행하여진 때에는 담보가등기 권리는 그 부동산의 매각에 의하여

소멸하므로(가담법 15조) 감가적 평가대상이 아니다. 그러나 지상권의 존재로 인하여 매수인이 매수토지의 사용가치를 향유할 수 없음으로 인한

손해액 상당은 감액한다.

매각부동산 위에 매수인이 인수하여야 할 담보권이 있는 경우 예컨대 유치권이 존재하고 있는

경우, 또는 매각부동산 위에 매수인에 대하여 대항할 수 있는 용익권이 존재하는 경우에는 그 부담이 있는 부동산가격을 평가하여야 한다는 견해가

있으나, 실무에서는 이러한 평가를 하지 않은 채 최저매각가격을 정하고 있고, 그 대신에 매각물건명세서에 이에 관한 기재를 함으로서 입찰참가자에게

그 정보를 제공하고 있다.

법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하면

되므로(민집 97조 1항), 감정인은 부동산의 시가와 민집규칙 51조 1항 각호에 기재된 사항을 참작하여 감정하면 될 뿐이다. 대항력있는

임차권이나 유치권 등의 사적 제한 규정은 민집규칙 51조 1항 각호에 당연히 해당하는 것이 아니고, 단지 8호의 '그 밖에 법원이 명한 사항'에

해당될 때만 감정하면 되는 것이다.

② 법정지상권은 부동산을 평가할 당시에는 아직 발생하지 않았고 매각에 의하여 비로소 발생하는

경우에도 매수인이 매각허가로 인하여 토지소유권을 취득할 때에는 그 토지의 부담으로 성립되기 때문에 매수신청가격의 기준을 제시하는 의미를 가지는

최저매각가격의 취지로 미루어 그러한 것도 부동산을 평가할 때 고려하여야 한다(대결 1991.12.27. 91마

608 참조) 법정지상권이 성립하는 경우에 토지의 매수인이 지료를 받게 된다는 점과 지상권의

존속기간을 고려하여 법정지상권에 의한 부담을 평가하여 감가한다.

(파) 공법상의 제한

매각부동산의 사용수익에 관하여, 공법상의 제한이 가해져 있는 경우(예를 들어 도시계획선에

저촉이 된다든지 혹은 공법상 법령에 따라 토지의 사용수익에 제한이 있는 때)에는 평가에 있어서 이를 고려하여야 한다. 이에 관한 사항은 평가서의

필요적 기재사항이다(민집규 51조 1항 5호).

(하) 환지예정지 지정이 있는 경우

매각부동산에 환지예정지가 지정되어 있는 경우에 환지예정지의 지정에 의한 토지의 사용관계는 그

예정지 위에 이전하는 것이므로 그 예정 지의 위치, 평수, 형상 그 밖의 사정도 종전 토지의 평가시에 참작되어야 한다(대결 1983.9.26.

83마카33, 대결 1973.9.3. 73마762).

(거) 과수원에 대한 평가

과수원에 대한 평가에 있어 지상 과목에 대한 수종, 수령, 그루수, 시설물 등을 실상대로

개별적으로 평가하여 그 지가에 대한 산출기초를 명확히 하여야 한다(송민 74-2).

(너) 부동산이 멸실, 훼손된 경우의 평가

전부멸실의 경우, 감정인은 부동산이 전부멸실된 사실을 집행법원에 알리고 평가절차를 중단하여야

한다. 일부멸실, 훼손된 경우, 일부멸실된 부분이나 훼손된 부분의 가액을 공제하는 등 이러한 사정을 고려하여 평가한다.

http://